1月8日，第一太平戴维斯（Savills）在深圳举行发布会，会上发布了深圳房地产市场数据及报告。第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿，华南区市场研究部负责人谢靖宇， 华南区策略顾问部负责人邓耀华，深圳商业楼宇部负责人罗志文等出席此次活动，他们现场回顾了2023年深圳房地产市场情况，并对住宅、写字楼、零售商业以及城市发展等话题展开交流与探讨。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿致辞表示，2023年，在国内外环境复杂多变的情况下，深圳全年经济运行整体回升向好，展现出市场强大的韧性。政府通过一系列的调整措施，使得市场面与政策面持续释放积极信号，这将进一步利好中长期的价值投资者布局深圳市场。第一太平戴维斯也将乘此东风持续为客户挖掘机遇，提升资产价值，促进深圳和大湾区市场高质量发展。
2023年新增超过90万m²甲级写字楼入市
第一太平戴维斯数据显示，2023年，全市共有13个新项目入市共计新增91.9万m²供应面积。其中，第四季度有南山区的神州数码国际创新中心、康泰创新广场和福田区中信国际大厦三个新项目入市，新增面积约19.7万m²。截至年末，全市甲级写字楼市场总存量上升至1091.6万m²，同比增长8.5%。
第四季度，受新设需求略有回温及新项目持续去化的共同推动，季度净吸纳量回升至7.4万m²。但从全年来看，因内外部经济环境挑战犹存，多数租户仍普遍收紧预算或缩减租赁面积，年内租赁需求仍处近年低位。2023年全市净吸纳量录得21.8万m²，为近十年最低。截至年末，全市空置率环比上升0.6个百分点、同比上升4.0个百分点至28.9%。在平均售价方面，2023年四季度深圳全市甲级写字楼平均售价约37988元/m²，环比下跌1.5%，同比下跌5.5%。
在存量子市场中，南山区存量进一步扩张，占全市比重过半至50.4%。不过，在供应和空置率高占比的同时，南山区也获得了高吸纳量。根据第一太平戴维斯数据，自2014年以来，南山区已经连续9年成为深圳市甲级写字楼净吸纳量的子市场。2023年，南山区以19.3万m²的净吸纳量贡献了全市全年的88.5%。
从深圳市甲级写字楼子市场来看，南山区和罗湖区分别以33.3%和31.2%的空置率列前两位；在租金方面，福田区和南山区则分别以193.6元/m²/月和157.8元/m²/月的水平居前两名。不过，值得注意的是，福田区以子市场中最高的193.6元/m²/月租金单价却创下了最低的22.4%的空置率。
以价换量，深圳甲级写字楼租金指数同比降5.4%
第一太平戴维斯分析数据显示，2023年，除金融、专业服务及信息技术行业需求表现较为稳健以外，深圳零售及贸易与制造业的租赁需求亦保持积极。从租赁面积分布来看，2023年，深圳甲级写字楼市场客户租赁交易800m²-1500m²和1500m²-3000m²的占比分别为约25%和27.2%，也是占比前两位的面积段，两个面积段占比超过50%。
在租赁交易类型来看，新设和搬迁需求分别占比48.3%和37.8%，二者占比之和超过85%。就个案来看，去年第四季度，中国交建和中国工商银行分别在前海人寿金融中心和前海周大福金融大厦租赁约4000m²和2800m²的办公面积。此外，策略律师在金地威新中心的租赁面积达到2500m²。同期内，信息技术、金融及专业服务业成为租赁主力。其中信息技术在交易数量和交易面积两项指标中，分别以37.7%和51.7%的占比均位居第一；金融及专业服务业在两项指标中的占比也均达到两位数。
鉴于企业租赁决策周期延长，市场竞争保持激烈，业主普遍继续降租以增强吸引力。截至第四季度末，全市租金指数环比下降0.9%、同比下降5.4%，平均租金降至每月167.4元/m²。
2024年，全市新增供应预计达89万m²。其中，第一季度预计将有四个新项目交付入市，共为市场带来约20.5万m²的供应面积。
华南区市场研究部负责人谢靖宇分析认为，未来，金融、信息技术及专业服务行业仍将继续成为市场需求主力引擎。同时，随着深圳政府持续在战略性新兴产业布局发力，源自新能源、半导体、生物医药及跨境电商领域的新兴需求亦有望保持活跃。
他指出，深圳甲级写字楼整体市场去化或随大规模新增供应而进一步承压，全市空置率预计结构性上升。鉴于成本控制仍为企业制定房地产决策的首要考量因素，叠加市场租赁竞争仍将在中短期内保持激烈，业主为实现预期去化目标将延续以价换量策略，全市平均租金预计于短期内保持下降趋势。